三中全会《决定》打响农地入市“发令枪”

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专家称土地价格形成机制将出现根本性变化

《决定》对农地入市做出规划，提出建立城乡统一的建设用地市场。接受采访的专家称《决定》有利于保护农民财产权，将推动农地市场化流转，为土地价格形成机制带来根本性改革。

地价形成机制将出现根本性变化

《决定》提出，要建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。

中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云告诉《经济参考报(微博)》记者，建立城乡统一的建设用地市场，并不是指农村集体用地会完全等同于国有建设用地。但是这意味着未来农村集体经营性建设用地进行市场化流转的空间将会很大。他同时指出，这一切的前提是要首先打破当前城乡二元体制的土地结构。

在未来操作层面上，邹晓云认为，应该逐步取消农村集体经营性建设用地在征用为国有建设用地环节中的一些限制措施；同时改变和完善征地制度；还要实现农村集体经营性建设用地与国有建设用地在权能方面的真正平等。

中国社科院金融研究所金融市场 研究室副主任尹中立(微博)表示，“建立城乡统一的用地市场，给农民更多的财产权利，意味着土地制度改革将进入快车道，也意味着政府垄断土地一级市场的局面将成为历史，土地价格形成机制将出现根本性的变化。简单来说，房地产市场进入了一个新的转折点。”

社科院农村经济研究所研究员**英认为，今后农村建设用地可以入市，意味着征地将越来越少，而土地交易越来越多。农民拿着手里的地可以平等买卖，而不是政府来征地。这自然就保障了农民的收益和财产权益。

稳定承包关系是对农民财产权最基本的保护

《决定》明确提出，坚持农村土地集体所有权，依法维护农民土地承包经营权，发展壮大集体经济。稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。

中国农业大学农民问题研究所所长朱启臻在接受《经济参考报》记者采访时表示，维护农民土地承包经营权在十七届三中全会时就已提出，但到目前为止各地落实情况并不理想“这是对农民财产权利最基本的保护，否则赋予农民更多财产权利无从谈起。”

邹晓云说，当前农民对农村集体用地只有承包权和耕种权等基本权利，并不拥有处置权和使用权。要想真正实现一体化的建设用地市场，一个重要的方面还需要将当前农村集体用地的承包权明确到承包者个人，即农民身上，然后再逐步将承包权转变为使用权，让农村集体用地最终实现抵押和流转等市场化方式。

“如此一来，对城镇化而言，将促进土地要素在城乡一体化过程中能够更加合理、有效和科学地进行市场化配置，使得农村集体用地在市场化流转方面更为顺畅。”邹晓云告诉《经济参考报》记者，“另外，对农民来说，也将使得农民宅基地的价值进一步提升，尤其在变现方面也会更为便利”。

朱启臻表示，农民的主要财产就是土地，强调农民的财产权，一切都建筑在完成确权的基础上。只有权利通过登记、发证等物化形式固定下来，其后的流转和市场交易才能进行，否则就容易出现产权不完整不清晰、流转交易市场不规范、交易行为不透明等情况。

多地试点开花模式各异

事实上，当前一些城市已经开始在农地的市场化道路上，尝试一些打破“二元制”的探索。

安徽省日前发布的《关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》提出，今后集体土地所有权将确定到每个具有所有权的农民集体，2015年底前实现农村集体所有的建设用地、农用地、未利用地和农村范围内的国有土地确权登记发证全覆盖，并允许集体建设用地通过出让、租赁等方式依法进行流转。

为此，安徽省将建立土地交易平台，为土地交易提供场所、发布信息、组织交易等服务。农村集体建设用地、宅基地、林地使用权、森林和林木所有权、土地承包经营权、建设用地指标、耕地占补平衡指标的转让、出租、入股、抵押等，逐步纳入城乡统一的土地交易市场。

浙江省温州市自10月1日起，包括农村土地承包经营权、依法可以交易的农村房屋所有权、依法可以交易的农村集体经营性建设用地使用权等12类农村产权，都已可以通过温州市农村产权服务中心进行交易。

而重庆市则是采用“地票模式”：将验收合格的农村建设用地指标打包整合，构成不同规模的地票，再面向社会进行公开交易。凡是需要用地指标的境内外的法人、其他组织或者自然人，均可在农村土地交易所公开竞购地票。

虽然土地改革试点的“星星之火”正在铺开，但现有试点存在的一些问题却不容忽视。

据了解，将非经营性建设用地强行转化为经营性建设用地，强制农民进行土地流转，甚至占用农民耕地等乱象在各地试点时有发生。用地失控现象屡见不鲜，严重侵害了农民权益。

一位知情人士告诉记者，有些试点地区，农村土地经营权过度集中在村委会手中，村干部与农民信息严重不对称，农民缺乏话语权和决策权。有时候，村干部和投资人坐下来“喝一顿酒”就能决定几百亩土地的承包问题。当农民发现自身权益受到损害后，投诉无门，只好采取过激措施维权，对社会稳定造成严重影响。

中国社科院农村经济研究所研究员李国祥表示，在推进农村集体建设用地流转试点的过程中，政府一定要注意实行用地管制，尤其要注意防止在农村建设用地市场化过程中出现的强制流转问题，切实保护农民权益“只有做到这些，试点工作才能扎实推进。”