2013楼市总结之出海记：房企争相出海 融资投资机遇风险并存

洋洋得意

新华房产12月20日北京讯（记者 孙梦姝）在住房企业销售业绩稳步增长的同时，房地产产业集中度进一步提升，强者更强的局面进一步凸显。大型房企规模与业绩迅速增长，而中小房企市场份额逐渐萎缩，生存发展前景堪忧。中国房地产业协会预计未来三年之内房企总数将会从目前的5万余家将至3.5万家左右，也就意味着会有30%的房企将会被淘汰。

    2013年度截至9月共108家房企实施并购，42家房企转让了大于95%的股份。2013年前三季度房企销售额与销售面积集中度进一步提升，销售额前十名与前二十名的房企销售总量所占全国房企销售总额比率分别达到了14.43%和20.16%，分别比2012年前三季度上升0.42%和1.05%。

   海外融资成本低廉 资金链压力有所缓解

    2012年10月至2013年9月住房企业到位资金总额11.61万亿元，比2011年10月至2012年9月的8.95万亿超出了2.66亿元，增幅29.7%。融资的高涨主要是房企进入2013年后销售表现良好，对未来市场的较高预测导致其投资意愿急速攀升，大量的融资需求促进了房企融资的总额的飞速上涨；另一方面稳定的信贷环境与货币政策和逐渐多元化的房企融资模式都为融资额的井喷提供了保障与支持。

    2012年10月至2013年9月期间住房企业资金来源中，自筹资金与定金及预付款仍占主导地位，分别占比38.2%和28.4%。个人按揭贷款及其他资金，国内贷款所占相对比重较轻，分别占17.2%和15.8%。而利用外资额仅占所有房企资金来源的0.4%。

    由于美国量化宽松政策持续实施以及利率的走低，海外融资的成本优势逐渐凸显。例如万科于2013年3月发行的5年期限的8亿美元债券，年利率仅为2.625%。因此，拥有海外融资平台的大型房企倾向于加大发行海外债券的力度，或通过银团贷款这种规模大、利率恰当的模式从海外募集资金，以期增强资金流动性并调整长期债务结构。2013年仅1月就有17家房企通过境外融资渠道获取420亿元资金，超过2012年海外融资总额的50%。海外融资额增速在2013年第2、3季度也都一直保持在20%以上。

    2013年成房企“出海年”

    相关统计数据显示，2012年以来，包括万科、绿地、万达、碧桂园、中国建筑、万通、中坤、中国铁建、富力、首创置业等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达几百亿美元。品牌房企“出海”投资特征与趋势在2013年尤为明显，大宗的投资计划几乎都是在这一年当中发生的，比如绿地以40亿美元收购纽约布鲁克林大西洋广场地产项目70%股权，富力以人民币85亿元（45.0亿令吉）收购了马来西亚柔佛州新山地区一块116英亩的宗地等等，从品牌房企“出海”动作表现来看，2013年已成中国品牌房企的“出海”年。

    2013年以来，以张欣家族为首中资财团购买美国通用汽车大楼40%权益，大连万达集团将投资近7亿英镑在伦敦核心区建设超五星级万达酒店，总部基地(中国)控股集团董事会主席许为平在英国驻华使馆也宣布，将投资10亿英镑在伦敦建“亚洲商务港”。

    2013年情人节，万科与素有“美国头号房企”之称的铁狮门公司签约，合作开发旧金山富升街201地块，万科首次进军美国。这是继与新世界合作拿下香港荃湾地块后，万科开拓国际市场的第二站。

    10月12日消息，据东方日报报道，近年内地房地产开发商积极“走出去”。继洛杉矶项目后，上海国资委旗下的绿地集团再次“出击”，以40亿美元收购纽约布鲁克林大西洋广场地产项目70%股权。

    2013年12月1日早间，广州富力地产股份有限公司发布公告，称其全资子公司以人民币85亿元（45.0亿令吉）收购了马来西亚柔佛州新山地区一块116英亩的宗地。据悉该地将会开发为住宅及商业物业。

    海外融资风险与投资风险不容忽视

    虽然大型房企海外融资与投资都已经初有所成，但无论是意图通过海外融资平台缓解资金不足的窘境还是选择开发投资海外市场来规避国内市场风险，都存在着不可忽视的问题。首先，中外房地产相关法律法规与制度存在着巨大的差异，没有经过充分了解就进入无疑会导致水土不服。中国房企在国内倚仗与地方政府的亲密关系而常常违规经营，打擦边球，甚至违背法律。而海外法律制度严苛，更没有政府的保驾护航，国内房企难免不适。其次，以目前开发商海外投资的项目来看，主要目标客户群仍是海外华人华侨，尤其是未来有移民倾向的潜在客户。然而一旦有明确的政策限制资金流向海外或大幅提高民间资本流出成本，则规模与日俱增的房企海外业务必将因客户数量锐减而受到创伤。

    同样海外融资的房企也要承担多方面的风险。首先，海外发债或银团贷款等融资模式会导致的杠杆性提升，其给房企带来的负面影响很可能大于改善资金流动性的正面作用。如果房企继续按目前的频率激进发债扩张，数年后债务到期时间将会高度集中，一旦市场销售陷入困境则发债人评级将很有可能被下调并且资金流动性会进一步恶化。除此之外，汇率波动、国际税收以及海外的政治环境等这些外部因素也都会对海外融资的风险与成本产生巨大的影响。