2013楼市总结之市场篇 成交前高后低 自住房是分水岭

洋洋得意

新华房产北京12月20日讯（记者王飞）据亚豪机构统计数据显示：2013年前11个月，北京市商品住宅共实现成交107496套，总成交面积1151.8万平方米，同比去年分别稍减1%和微降3%。

    2011年的“史上最严厉调控”效力，随着时间的推移不断递减，去年开始的“暖”态势今年演变成了“热”——2013年的北京住宅市场开始全面复兴，但从成交数据上看，却并未有大幅上涨，反而略有下滑。若将全年成交情况制作成折线图，可见其呈前段高昂后段滑低之势。亚豪机构副总经理高姗就此分析：这主要是受到预期变化与供应不足所影响。

   “贵又少”制约成交

    具体分析每月度的成交数据可见：去年下半年的热度“跨年”延续到了今年上半年，1—6单月成交量都处于较高水平，3月甚至高达近2万套，使月均成交达10382套。但需求的不间断入市也让房价不歇气地上涨。到下半年，部分区域的个别项目售价已大大超出自身前期成交价，更有甚者成倍翻涨。这样“涨势”已超出了很多准购房人的承受范围。10月，自住型商品房概念出世。随后，大量该类型住宅的土地紧跟成交。这让大量购房群体有了新希望和新目标，因此改变了他们的预期和转移了注意力。于是，下半年月均成交只有9459套。

    另外，成交的“不给力”也耽误了今年本可以更好的成交。仍据亚豪机构统计数据：2013年1—11月，北京全市共有287个住宅项目入市，共提供房源63680套，规划总建筑面积666.3万平方米，虽然相比去年有一定增长，但处于低位不振。

    供应不匹配今年的大势主因有两点：一是由2011—2012两年间土地供应稀少导致。“面粉”不够，自然做不出足量“面包”。这是让供应青黄不接、后继无力的客观不利条件；另一方面，政策也打击了开发商的主观推盘意愿。今年新念的限价“紧箍咒”使得大量项目无法按照既定价格和时间开盘；年末又加一道符咒——4万元禁令又关上了很多中高端项目的入市之门。

    所幸年底近两个月，供应情况开始好转，虽然单月开盘项目数还没有大的起色，但单个项目的单次放量都较为可观，价格“高烧”也明显降温，部分项目甚至以和前期相同的“平价”入市。高姗认为：这是因为自住型商品房不仅改变了购房人预期，也改变了房企预期。他们预计到明年会有大量自住型商品房集中上市，为避免与在价格上有绝对优势的它们“正面交锋”，很多房企抓紧现在的空档先“抢滩”，以较低价格“笼络民心”。随着今年成交的“面粉”先后被制成“面包”，预计明年的北京新建住宅“供餐桌”会明显比今年丰盛。

    大兴、通州为成交主力 热点板块逐步迁移

    从成交区域特征看，2013年北京住宅成交的主战场仍位于大兴和通州。前11个月，这两个区域分列全市16个区县的第一、二名，成交套数都在18000套以上，占总比重的19%和18%，二者相加就几乎是全部成交的近四成。从成交项目排行中也可看出：前11个月成交排名前十位的项目中，3个位于大兴区，4个都在通州区。

    高姗分析认为：大兴区取代了去年的区域榜首朝阳区，一方面体现了住宅郊区化的日益扩大，另一方面也因为城区项目价格已不再在刚需人群考虑范围之内，且今年单价较高的项目受政策影响也较大。因此大兴今年才成功“上位”。

    再具体到区域中的板块，热点仍是那几块——大兴的天宫院及通州的八通线沿线。如成交套数冠军珺悦国际就在天宫院，而也在前三甲内的华业东方玫瑰在八通沿线的临河里站。而新兴板块的崛起，或会让热点再有移换——预计大兴继天宫院之后，孙村是下一匹黑马，理由是截至目前，今年大兴区已成交的7宗宅地当中，有3宗都地处孙村组团；而通州区的八通线沿线项目大多已入市多年所剩无几，聚光灯下一个笼罩的对象当属台湖——3宗宅地“步步高”让业内对其十分看好。

    2013年1—11月北京市商品住宅成交套数TOP10

排名	项目名称	行政区	套数↓	面积(㎡)	均价 (元/㎡)	金额
1	珺悦国际	大兴区	2286	223604.05	15603	34.89亿元
2	金地格林格林	通州区	2025	153001.49	18965	29.02亿元
3	华业东方玫瑰	通州区	1628	151217.54	16461	24.89亿元
4	金隅自由筑	通州区	1573	92239.28	16231	14.97亿元
5	中国铁建广场	朝阳区	1550	100595.82	27418	27.58亿元
6	K2·玉兰湾	通州区	1538	170167.68	25453	43.31亿元
7	林肯公园	大兴区	1461	197030.57	27385	53.96亿元
8	中建·国际港	大兴区	1437	151682.58	24464	37.11亿元
9	中海九号公馆	丰台区	1373	102579.57	35705	36.63亿元
10	顺新绿色家园	顺义区	1282	117670.94	8909	10.48亿元

2013年1—11月北京16行政区成交结构

行政区	套数↓	面积(万㎡)	成交均价
大兴区	18927	199.65	21397
通州区	18229	176.57	20374
房山区	13659	135.9	15522
朝阳区	11302	151.47	39152
顺义区	9407	100.45	17407
昌平区	6698	83.81	20525
丰台区	5817	61.98	27868
密云县	5668	61.58	10305
海淀区	4433	52.25	35929
门头沟区	1717	19.85	21151
怀柔区	1513	18.81	13494
平谷区	1504	13.08	13921
延庆县	589	6.51	10127
西城区	440	4.3	46240
东城区	358	12.47	52765
石景山区	141	1.43	23126

明年商品住宅市场将“泛豪宅化”

    从成交结构特征看，今年较去年几乎无变化——2013年前11个月，住宅市场主力成交面积区间是70—90平方米与90—120平方米，占比分别为27.6%、25%，主力户型则为两到三居。落到总价上，占成交主导的总价区间在100—200万元之间，占比为45%，以上几项基本都与去年同期持平。但值得注意的是：总价100万元以内的成交出现下滑，而总价200万元以上的成交却有上升。

高姗据此分析：限购政策实施以来，严重打压了投机投资型客群，保留下来并仍能活跃的多是首次置业的刚需客群和意在升级居住条件的首改客群。受经济能力所限，这两类群体的选择多都是低总价的中小户型。这是无论政策怎么变化，购房群体都不会变的自身条件。但成交总价的比例变化表明：今年以来，相同户型、同等面积，成本却上升了。中低端产品尚且如此，可想而知明年4万元禁令一解除，必然有一批中高端项目集中上市，会有一批中高端项目集中上市。另外，因要配建各类保障房和自住型商品房而被加高的纯商品房楼面价，也会让明年的住宅市场突出“豪宅化”。

2013年1—11月北京商品住宅成交结构（户型）特征

户型	套数	面积(万㎡)	比例(套)	成交均价
一居	23967	143.98	23.77%	22053
两居	36356	333.14	36.06%	19565
三居	30786	389.03	30.53%	22530
四居	4459	90.72	4.42%	33576
复式	2266	43.49	2.25%	23673
别墅	2810	94.17	2.79%	28596
其它	187	5.57	0.19%	36245

2013年1—11月北京商品住宅成交结构（总价）特征

成交总价(万元)	套数	面积(万㎡)	比例(套)
100以下	7429	50.37	14.32%
100~200	23252	198.07	44.83%
200~500	16674	201.27	32.15%
500~1000	3010	62.27	5.80%
1000~2000	1210	37.57	2.33%
2000以上	294	15.98	0.57%

所有表格数据来源均为亚豪机构