广州地税回应万科欠税报道：未达到可清算条件

洋洋得意

近日有媒体报道称, 位于广州市的万科金域华庭、金域蓝湾和柏悦湾三个房地产项目,已经达到土地**清算条件，存在未及时清算土地**问题，形成欠税。相关报道引起媒体较大关注，为回应公众关切，7日，报道涉及的房地产项目主管税务机关——广州地税局接受了采访。

据广州地税局有关负责人介绍，报道中指出的万科金域华庭项目在2011年12月31日前，其预售比例已达到100%。经核实，该预售比例是这个项目的其中已取得销售许可证的两栋楼，到2013年12月底，项目总体累计销售面积占可售面积比例49.05%，未达到可清算条件。

至于报道中指出的万科柏悦湾和万科金域蓝湾的问题，广州地税局这位负责人表示，经核实，截止到2013年12月底，万科柏悦湾累计销售面积占可售面积比例为97.29%，万科金域蓝湾累计销售占可售面积比例为97%，两个项目均未完全销售。根据国税发[2006]187号文第二条规定，对于已售建筑面积占总项目可售建筑面积85%以上的，属于可进行土地**清算的情形。

这位负责人表示，虽然万科柏悦湾和万科金域蓝湾销售比例较高，但是由于两个项目成本、费用并未结算完毕，无法合理界定计税成本，按照政策规定可以暂不进行清算，待企业达到应清算条件时再要求纳税人进行清算。

广州地税局相关负责人指出，企业计提的土地**准备金是为清算后可能需要缴纳的税款进行预提，按会计准则并非拖欠税款。

多年来，广州地税局着力加强土地**的税收政策贯彻执行、项目日常管理信息化和清算审核等工作。最近，按照国家税务总局关于加强土地**清算的要求，该局进一步采取措施：一是加强税法宣传和辅导，帮助每个纳税人理解土地**的政策和管理要求，提高纳税遵从度。二是以年度为周期发布政策指引，梳理和解决土增税清算难点问题。三是加强与相关部门的协调配合，建立信息共享平台，完善对房地产项目立项、施工、竣工、销售的全流程监管。四是对按规定应清算的项目按程序实施清算，对按规定可清算的项目列入清算计划，强化跟踪管理。

根据土地**暂行条例实施细则的规定，在项目竣工结算前由于涉及的成本确定或其他原因，而无法据以计算土地**的，可以实行预征。目前为了均衡税款入库，避免税收流失,加强对房地产企业土地**管理，对房地产开发企业土地**普遍实行销售时预征、项目终了进行清算，多退少补的制度。预征一般按照销售收入的一定比例征收。

依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地**清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）的规定，目前土地**清算的条件分两类，一是应清算即必须清算的情形，包括：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。二是税务机关可要求清算的情形，包括：已竣工验收的项目转让面积超过85%、或虽未超过85%但剩余面积已出租或自用的；取得预售许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人注销登记的。在项目达到清算条件后进行土地**清算，得出房地产项目实际应缴的税款，与预征的税款比较后，多退少补。

纳税人进行土地**清算的义务在达到应清算条件后才发生。在未达到应清算条件前，即使达到税务机关可要求清算条件，纳税人不主动进行清算申报也不违反规定。对于达到可清算条件的项目，依据《土地**清算管理规程》的要求，税务机关可以要求纳税人进行清算，也可根据项目情况和本单位清算工作安排，确定暂不通知清算，待条件成熟后再要求纳税人进行清算。

据了解，上市企业为了利润均衡分配，根据会计制度和证券市场的有关规定，一般都在销售过程中根据自行测算的税负情况，在已预征的土地**之外，再预提部分准备金，这部分预提的准备金会在清算时根据实际清算出的税款缴纳。如果还没有达到清算条件，则这部分准备金暂时还不需要缴纳，不能认为是拖欠税款。

由于土地**清算工作比较复杂，对干部业务素质要求较高，而目前各地在土地**征管中力量配备还不足，可清算条件的设置，使主管税务机关可以根据自身力量及项目的不同情况，按照轻重缓急适当安排工作。从实践看，这一规定是基本符合目前税务机关工作实际的。