楼市短期泡沫将破 崩盘说耸人听闻

曦子

未来10年，由于城市化的推进，而目前人均居住面积仍处合理范围，我国地产需求仍有潜力。但人口红利的下降则给未来的需求带来了不确定性，要看本轮改革能否处理得当，从而提升劳动生产率，抵消人口红利下降的负面影响。如果能够改革成功，则未来10年需求增长确定性更强。从未来1-2年的中期来看，我国地产整体有些供过于求。
  当前房价泡沫明显
  据统计，目前全国平均房价在6000元上下，基本位于历史最高点。2014年2月末，北上广深四个一线城市的平均价格为29783元/平方米，位于历史高点，同比增幅为同比增长17.7%。从历史数据来看，目前房价收入比位于历史最高点。此处对房价收入比的定义为，一套100平方米的商品房相当于三口市民之家年可支配收入的多少倍。我们知道，北上广深四个一线城市的房价基本上在2007年末及2010年中达到了最高点，这两个时间四个一线城市的平均房价收入比分别为20.5及23.3倍，而2014年2月末的房价收入比为23.4，达到了历史最高点。
  从租金回报率来看，2014年初，一线城市租金回报率基本上为历史最低。此处的租金回报率定义为月租金乘以12，再除以总房价。在北京、深圳及广州的市内旺地抽样调查的楼盘租金回报率平均仅为1.9%，远低于银行理财资金收益率。这说明，以租金来衡量，房价非常贵，买房不如租房。
  房贷紧缩抑制房价
  经过多年依赖出口及投资拉动经济的发展模式，我国的货币供应量目前达到了一个惊人的高度，增加了金融风险发生的概率。而美联储QE退出导致的人民币贬值预期是国内货币紧缩的外部风险。未来，我国将经历去杠杆周期，这会导致社会资金偏紧。
  我国将经历较长时间的去杠杆。美国QE退出，人民币贬值预期是可能导致国内货币紧缩的外部因素。而国家也为了调结构，防金融风险而主动降杠杆。国家降杠杆的大政策导致资金偏紧，而利率市场化又提升了银行的资金成本，再考虑到房价下跌的风险，银行逐步减少了利率较低的按揭贷款。按揭贷款收紧会降低买房者的杠杆，打击购房需求，从而起到抑制房价的作用。经验表明，银行收紧按揭贷款，则房价难有好的表现。例如2007年12月及2010年3月，受银行收紧按揭的影响，全国按揭贷款余额同比增速从高位下滑，随后房价表现不佳。而放松按揭贷款，则房价有好的表现。例如，2008年末及2012年终，受银行增加按揭贷款的影响，全国按揭贷款余额增速反弹之时，后续房价上涨。主要银行2013年下半年以来都在收紧个人按揭贷款，按揭贷款余额增速已经开始下滑，在政策性限购及限贷比较严重的情况下，这对房地产的成交量及价格有进一步的负面影响。
  短期看空风险在于政策
  短期看空的风险在于政府的政策。如果为了保增长又开始加大投资，势必会放松房地产，则房价仍会上涨。当然这会延缓改革，并带来经济长期的后遗症。
  从未来10年来看，我国的房子还不算严重过剩。因此，长期还是有不少需求。在这种情况下，政府的房地产政策对地产的影响还是比较大。今年两会上，李克强总理设立2014年我国GDP增长目标为7.5%，并称要守住就业以及经济增长的底线。在反腐、改革及调结构的大背景下，这是一个偏乐观的目标。而如果经济形势不好，导致此经济增长目标难以实现，不排除政府为了保经济而再次放松货币和投资。目前看，这个概率应该不是很大，但也不能排除。如果政府真这样做了，并大规模放松限贷及限购，且鼓励银行提供房地产贷款，则房价会重拾升势。这会延缓结构调整，给经济健康发展埋下严重隐患。