SOHO中国遭遇转型阵痛

曦子

营业额和净利润下滑，是SOHO中国转型不得不面临的“阵痛”。SOHO中国日前公布的2013年业绩报告显示，2013年营业额146.21亿元，同比下滑9.43%，净利润73.88亿元，同比下跌30.2%。尽管SOHO中国董事长潘石屹信心满满，但转型之路依然充满了重重考验。
  开发收益仍占主导
  3月4日，SOHO中国发布2013年年报显示，SOHO中国2013年营业额为146.21亿元，较2012年的161亿元下降9.43%，毛利润率为55.5%。其中出售物业单位所得143.42亿元，合同销售金额约46.87亿元，投资物业的租金收入仅为2.79亿元。
  在过去几年，SOHO中国的业绩出现了较大波动，其财报数据显示，SOHO中国在2010年曾创造了高达238亿元的销售额；2011年下滑至109亿元；至2012年则跌至94.68亿元；2013年销售额为46.87亿元，为上年的一半。
  2012年8月，SOHO中国宣布从散售的商业模式改为持有出租物业，由“建设-销售”向“建设-持有”转型后，2012年度销售目标也从230亿元下调为120亿元，但随后有媒体指出，其2012年的合同销售金额仅为95亿元左右，并未达到预期目标。
  值得注意的是，在销售额连续下滑的同时，转型一年多之后，SOHO中国的租金收入在总营收的占比尚不足2%，开发收益显然仍占据主导位置。
  花旗报告认为，SOHO中国能否成功转型仍有待证实，预计租金收入需4至5年才能形成规模，认为公司目前缺乏短期催化剂。
  优化资产
  从销售到持有，意味着商业模式的重大改变，在一定时间内，企业的利润率、周转速度、现金流等关键财务指标都会降低，这一切都将考验SOHO中国的管理层。
  今年2月底，SOHO中国将上海的SOHO海伦广场和SOHO静安广场及其权益全部出售给金融街控股，总交易金额为52.32亿元。这两个项目均于去年底挂牌出售，另外同时挂牌的位于四川北路的商办项目虹口SOHO，尚无买家。
  据此前的公开报道，两项目均为SOHO中国于2011年买入，当时的买入总价为40.7亿元。SOHO中国用三年时间实现了11.62亿元左右的溢价，收益率为28.5%，再加上三年来的资金、财务成本，在不少业内人士看来，这一收益率并不算高。
  对于此次抛售，潘石屹表示，持有经营京沪两地优质地段的办公物业仍然是SOHO中国的长期发展策略不会改变，但在经营中会适时优化资产，包括在适当的时候转让一些相对非核心地段的物业，以及在适当的时候买进更优质项目，实现北京和上海的均衡发展，达到资产和资金的最优配置。SOHO中国CEO张欣表示，上海项目的出售，使现金持有量增加了52亿元。此外，根据已签订的开发和经营贷款协议提款65亿元，这使得公司流动量总额上升为220亿元。她表示，当时机到来的时候，公司将利用充裕的现金，大规模收购项目。
  不过，在一些业内人士看来，SOHO中国此举或为缓解现金压力，摩根士丹利指出，SOHO中国有可能进一步出售其他投资物业，以减少现金流压力及改善盈利。
  行业窘境
  “净利润和营收下降，主要是期内结算资源少，这是转型过程中的必然结果。”兰德咨询总裁宋延庆表示，虽然规模类的指标出现一定程度的下滑，但效益类指标却表现不错，如利润率很高、负债率较低等。
  宋延庆还表示，值得警惕的是，SOHO中国去年投资物业评估增值远低于2012年，这部分的下降可理解为去年京沪商务写字楼供应量大增，导致整体价格涨幅大幅趋缓。
  这也是商业地产行业面临的尴尬窘境之一，另外，在信贷紧缩背景下，商业地产市场分化与企业的转型正同步进行。同策咨询研究部总监张宏伟认为，过去3年间，尤其是住宅限购以来，开发商积极布局拓展自己商业地产市场“地盘”，然而如今，已经转变为开发企业有选择性进入城市，一些公司开始调整公司布局战略，果断退出风险项目，优化现有公司项目结构，“在货币政策转向的市场背景下，SOHO中国的转型是明智的。”
  “度过转型期之后，可能情况会好一些。”宋延庆说。穆迪预计，待SOHO中国现有项目全面投入运营，望京SOHO、SOHO复兴广场和凌空SOHO等新项目完工并产生现金流后，2014年SOHO中国的租金收益将会有所增长。