楼市承压：地方新一轮调控升温

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据中原地产统计，11月，全国主要的54城市，合计新建住宅签约套数为26.8万套，环比下调幅度为3.2%，同比下调幅度则达到了9%。

地方版调控升温

从2013年9月开始，新一轮地方版调控就开始加码，尤其是一线城市相继发布“京七条”、“沪七条”、“穗六条”、“深八条”调控政策之后，诸多二线城市开始密集跟进。

2013年11月22日，武汉出台“汉七条”、11月25日，南京出台“宁八条”、26日杭州发布“杭六条”、长沙发布“长五条”等，加上厦门、南昌、沈阳、福州，西安，截止目前已经有12个二线城市加入调控阵营，总的加码调控城市达到16个。

从调控手法上看，一二线城市基本一致，都是从二套房贷、限购等方面入手。“沪七条”、“深八条”、“厦六条”、“杭六条”等都是从二套房贷首付下手，将其提升至七成。有的城市则将二套房首付定为“六五成”。长沙则以90平米为“分水岭”，区别对待。首套房在90平米及以下的家庭，二套房首付款六成；首套房在90平米以上的家庭，二套房首付比例提高至65%。

南昌将非当地户籍居民购房门槛缴纳个人所得税或社会保险缴纳年限从连续一年调整为两年，并且禁止未成年人买房。武汉、沈阳均将年限由一年以上提高到两年以上。郑州的要求则是同时满足“持有本市居住证3年以上”、“在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上”的非户籍居民家庭，方可限购1套住房。

此外一些城市又上演了约谈开发商、限制高端住宅入市的老戏码。

在一二线城市加码调控的同时，三四线的个别城市在放松。以芜湖、徐州等为代表的城市今年主要的方向是对现有政策进行“松绑”。以徐州为例，新政策对部分户型房源放开限购条件，以促进库存消化。而温州在今年8月房价连跌22个月之后，开始救市，成为3年来首个松绑调控的城市。

地方调控政策的分化与今年房地产市场的大背景密不可分，无论各地政府如何粉饰数据，今年6月以来一二线城市房价坐火箭一般的上涨都是不争的事实。今年10月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的有65个，价格同比上涨的有69个，其中北上广深同比涨幅超过20%。

以至于有人评论，中国的房地产市场实际已经“失控”了。

最新的中国指数研究院公布百城价格指数研究报告，对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，2013年11月，全国100个城市（新建）住宅平均价格环比10月上涨0.68%，自2012年6月以来连续第18个月环比上涨。同比来看，全国100个城市住宅均价与2012年11月相比上涨10.99%，涨幅比上月扩大0.30个百分点。北京、上海等十大城市环比上月上涨1.16%，与上年同期相比上涨16.56%。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，调控政策的分化原因是各地具体情况不同。“一二线城市房价上涨，三四线城市下降。一方面是一二线城市供不应求，即使受到政策限制，住房需求依然旺盛。另外一方面是三四线城市库存高，住房需求相对少，又受到政策的限制。三是一二线城市调控进一步收紧，但三四线调控局部调整之后，仍呈下降趋势。”

地方政府的心思

在近几年房价高涨的背景下，市场对调控已经不陌生，甚至已经到了产生“抗药性”的地步。不过今年的调控与以往相比仍有不同之处。

按照谢逸枫的看法，今年的特点是，调控权回归了地方，中央政府不再出文件，地方政府主动出政策；再者调控方向不再搞一刀切，南京这样涨幅过大的城市出台更为严厉的调控措施，而温州这样情况比较特殊的城市则根据情况进行救市。

让人费解的地方在于，以行政手段进行调控在中共十八届三中全会之后似乎已经不是主流意识。在三中全会后发布的改革纲领性文件《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）中，对房地产调控只字未提，但会议提出“市场在资源配置中起决定性作用”，可视为对未来改革的方向性表述。

16个城市集中加码调控，表面看来这样的景象预示着某种趋势。尤其在三中全会之后，民众眼睛都在盯着中央未来如何对房地产市场进行引导的情况下，二线城市调控政策的出台就更加引人瞩目。但几年来调控已经引起了足够多的争议，“越调越涨”的情况司空见惯，即使是地方政府恐怕也不会对调控结果抱有多少信心。在这样的情况下，又何必多此一举？

好宅网总编辑陈宝存认为，地方政府在年底争先恐后出台调控政策的一大原因在于，2013年2月出台的“国五条”目前还没有废止。根据“国五条”的要求，“各直辖市、计划单列市’除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度”、“其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施”。

“出台政策的城市都是没有完成目标的，而且跟原本制定的房价涨幅目标差距太远。所以到年底考核的时候地方政府不得不表示一下，到时候不要让自己太显眼”，陈宝存说，“在此之前，几个上涨比较快的城市，比如南京主管部门已经被住建部约谈。”

而谢逸枫则认为，16个城市集中调控，是在做年底最后的楼市调控突击，这种“亡羊补牢”的做法实际根本无法实现房价调控目标。尽管新一轮“限购、限价、二套房首付提高”能起到抑制一部分住房需求的作用，也能给部分一、二线城市楼市降温，但是房价仍将继续上涨，仅是涨幅放缓。

在他看来，“三中全会前后中央没有对房地产调控定调子，国家部委更未对地方政府指导地产调控的方向，地方政府则在观察新的动态。目前集中出台的楼市调控新政，主要是出于遏制房价上涨过快与管理房价上涨预期，必须要给百姓一个交代，表态的因素更大。对市场的心理层面影响恐怕远大于实际威慑作用。”

楼市再迎压力

从市场交易情况来看，密集的调控政策已经对楼市产生了压力。

中原地产数据显示，11月全国主要的54城市，合计新建住宅签约套数为26.8万套，环比下调幅度为3.2%，同比下调幅度则达到了9%。

中指院的统计表明，11月全国100个城市（新建）住宅平均价格为10758元/平方米，环比10月上涨0.68%，涨幅缩小0.56个百分点，为今年以来最低水平。

成交量方面，11月全国主要的54城市，合计新建住宅签约套数为26.8万套，环比下调幅度为3.2%，同比下调幅度则达到了9%。

中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，出现成交量在11月明显下调的其中几条原因在于，大部分房企已经完成年度销售任务，这种情况下，供应不积极，而且一二线城市为了完成年度调控房价目标，都收紧了限价政策，这也影响了供应量。热点项目供应减少。影响了成交量。房企年内任务完成非常好，十月市场成色超过9月，今年的金九银十可以说是仅次于2009年的房地产爆发年份，新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到了21个，这21个城市完成年度调控任务已经基本无望。

陈宝存认为，中央之所以没有在三中全会之后出台调控政策，是因为从中央到地方，其实都在探寻楼市调控的长效机制。《决定》给改革制定的中心思想是行政性手段逐渐退出，其中关于“加快房地产税立法”的明确提出，无疑表明未来将通过征收房地产税等经济手段来调节房地产市场。

虽然调控预期效果有限，但短时期内指望房产税、农村集体土地流转、加大土地供应等方面的因素来降房价也是不现实的。

首先，房产税的征收是一项系统工程。国务院发展研究中心金融研究所经济学博士范建军分析，房产税法仍是谋划中的事情，推出需要一个过程。需要前期全国房产信息平台搭建起来，并且实现信息共享之后，才有实际的操作性，不然很可能和之前重庆等地试点结果一样，收不上来。

陈宝存认为，光这个信息平台的搭建，或者说房产登记就需要十年甚至更久的时间。“在我们的实际操作中，大量的房产是找不到真正户主的，登记信息是假的。再者说，小产权房扶不扶正？收不回来的话以后怎么征房产税？这样的问题都需要给市场一定时间，不是一两年能做完的。”

而增加土地供应呢？短时期看也不太现实。在陈宝存这样的开发商看来，地方政府不是不想卖地，而是面临着各种问题。在很多一二线城市，开发成本已经太高，到了开发商惊呼“开发不起”的程度。

谢逸枫也认为，未来5到10年之内，政府对房地产市场也只能是以行政手段为主，市场为辅。不同之处在于，未来行政手段会逐渐让位于市场，并终将退出舞台。