开发商溢价400%上海抢地 房价涨50%才能保本

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“这个账已经不知道该怎么算了！”昨日，在上海锦绣投资管理有限公司(下称“锦绣投资”)以3.02亿元夺得浦东新区临港新城主城区WNW-A1-14-1地块(下称“临港14-1地块”)后，一名参与现场竞拍的开发商向记者如是感慨。

　　对于锦绣投资来说，拿下这幅土地不仅需要真金白银，更需要充足的想象力。这幅起拍价为5958万元的商住地块，最终溢价率达到406.9%。随后，锦绣投资又以1.43亿元夺得上述地块旁的临港14-2地块，溢价率379%。据同策咨询提供的数据，今年11月，临港新城的房价约为1.4万元/平方米，这意味着，上海最东南面的滴水湖畔，“面粉”价格已经远超“面包”。

　　这是一线城市疯狂土地成交的缩影，数据显示截至11月底一线城市土地成交金额已经创下历史新高。

　　刷新年内溢价率纪录

　　“楼板价15000元/平方米，那太可怕了！”一位在临港新城有项目的开发商向记者感慨，“年初我们拿地的楼板价不到4000元/平方米，今天拍的这块地就在我们斜对面。”

　　对于锦绣投资的到来，上述开发商和众多业内人士一样，感到非常意外。

　　临港14-1地块紧邻滴水湖，性质为商住。昨日下午，22家房企的近百名工作人员将上海土地拍卖大厅挤得水泄不通，光验证竞买人身份，就用去了40多分钟。开拍后，68号竞买人锦绣投资显得非常低调，竞争主要集中在25号竞买人和14号竞买人之间，双方“互掐”百余轮后，有备而来的锦绣投资才突然“杀出”，最终以3.02亿元拿下这幅土地。

　　406.9%的溢价率不仅创下今年上海土地溢价率的新高，也大幅刷新了临港新城地区的楼板价纪录。德佑地产市场研究部监控的数据显示，此前，临港新城地区的楼板价最高纪录为8818元/平方米，远低于昨日成交的地块。

　　锦绣投资成立时间为2012年5月8日，注册资本300万元，法人代表为戚士新。

　　记者注意到，大连永嘉集团有限公司董事长的姓名也为戚士新，该公司成立于1993年，涉足建筑、地产行业。今年1月1日，大连永嘉集团收购了深圳市南宇明思克投资有限公司100%的股权，成为坐落于深圳的明斯克航母的新主人。昨日，大连永嘉集团的一名工作人员对本报记者称：“领导都在出差，暂时不能确认是否是该公司夺得了临港地块。”

　　上海一家中型房企相关负责人认为，锦绣投资此前可能从未在上海拿地。对于这些“铁了心”要进入一线城市的房企，有时拿地往往是不计成本的。“他们必须以一个项目来切入，进入这个城市把关系打通开始做，做完一个项目，熟悉所有的流程和关系，然后才可能做更多的项目。”

　　德佑地产研究总监陆骑麟表示，年初成交的4幅临港新城地块溢价率均未超过20%，随着自贸区概念的发酵，临港新城土地的溢价率开始攀升，近期成交的两幅临港万祥社区宅地溢价率都超过了100%。

　　“当然，今天的临港新城地块出现如此惊人的溢价率，除了自贸区概念和轨道交通的影响外，其本身起拍价较低也是重要因素，此外中小房企急于弥补一线城市土地储备不足，也极易促成高溢价的产生。”陆骑麟如是说。

　　房价涨50%以上才能保本

　　当“面粉”贵过“面包”之后，如何盈利是摆在开发商面前最棘手的问题。

　　21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，2013年至今，临港新城板块新房供应和成交面积分别为17.8万平方米和25万平方米，是去年同期的6.3和2.7倍。尽管楼市成交火爆，但不少业内人士认为，1.5万元/平方米左右的楼板价想要盈利，房价至少得再涨50%以上，但这个难度太大了。

　　统计显示，2013年至今，临港新城板块新建商品住宅成交均价为1.2万元/平方米，昨日出让的两幅地块楼板价全部超过板块内新建住宅的均价。今年以来，临港新城板块仅有1个楼盘成交均价超过1.5万元/平方米。该楼盘于10月中旬入市，截至12月17日，成交新房200套，去化率为78.1%，成交均价1.8万元/平方米。

　　“只能说自贸区给大家带来的想象空间实在太大了。”上述在临港新城有项目的开发商对记者坦言，“滴水湖旁边这块地方，配套还不是很完善，真正繁荣起来还需要有一个过程，这回楼板价这么高，拿地企业可能认为，将来自贸区会扩围至这个地区。”本周临港新城主城区还将连续出让5幅经营性地块，目前，这5幅地块地的竞买申请人数都超过了15人，火爆程度可见一斑。

　　21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔称，近期临港新城迎来土地出让高峰，今天两幅地块高溢价出让为临港新城土地打响头炮，甚至可能影响到明后两天开发商拿地的预期。

　　截至昨日，本月上海累计共成交经营性地块25幅，成交金额达271.1亿元，而今年以来，上海的土地出让收入已经超过2000亿元，创历史新高。另据中国房产信息集团(CRIC)统计，截至11月底，2013年年内北京、上海、广州和深圳四大一线城市土地出让金收入总额为4720.38亿元，较2012年同期暴涨181.72%，创历史最高纪录。

　　“土地市场这么热，你说明年的房价能不涨吗？”上述中型房企相关负责人如是反问记者。他表示，虽然年底上海土地市场的供应明显放量，但短时间仍无法改变一线城市土地市场“僧多粥少”的局面。