三四线城市楼市不会轻易崩盘 潜在风险同样不容小觑

曦子

在三四线城市，特别是当住房投资者早几年购买的住房也无人接手时，就说明住房投资者已经开始完全离开了市场，三四线城市住房市场出现周期性调整也就开始了

■易宪容

近期，市场有关国内三四线房地产市场即将崩盘的传闻不断，笔者认为，应该不用过度担忧。

房地产市场与其他市场存在一个很大的区别在于房地产是不动产，是既可投资也可消费的两栖产品。由于住房是不动产，因此，对于近14亿人口的中国来说，中国住房是一个无限大的市场，在这个大市场中，住房价格水平也有天壤之别。高者每平方米可以上十万元以上，低者可以不足千元，而就中国居民平均购买能力来说，全国住房5000元以下则占绝对高的比例。同时，住房作为不动产，在这个无限大的市场又被分割为无数个大小不等的市场。因此，即便是三四线城市房地产市场有泡沫，这个泡沫也不会在同一个时间破灭。

此外，由于住房既可投资又可消费，近10多年来，国内房地产市场出现了前所未有的发展和繁荣，房地产需求飙升。同时，住房又是投资产品。投资品的特征是可以获得投资回报，而且其价格也由市场预期来决定。如此一来，住房的投资需求呈十倍甚至几十倍增长，住房供给也随之暴增，住房及城市也就随之快速扩张。

由于投资者对住房价格并不敏感，他们关注的是购买后是否能获得收益。当大量投资者涌入市场时，住房投资需求随之暴增，房价自然也随之飚升，房地产市场也就在这个过程中实现了繁荣。

特别是进入2013年以来，市场对房地产政策的预期发生了转变，住房投资者再次利用现有的金融杠杆进入住房市场，造就2013年房地产市场的繁荣。但是，当三四线城市的住房投资者再无能力接盘进入市场时(其原因很多，包括2013年黄金价格暴跌、比特币炒作严重损手、今年美国QE退出、央行去杠杆化、商业银行不愿做按揭贷款等)，早几年预期住房市场价格会持续上涨的房地产企业将面临困境。房地产企业生产的大量住房开始没有投资者接手，而住房的消费者又没有支付能力进入市场。特别是在三四线城市，当住房投资者早几年购买的住房也无人接手时，就说明住房投资者已经开始完全离开了市场，三四线城市住房市场出现周期性调整也就开始了。

笔者认为，一旦国内住房市场出现周期性调整，不仅一二线城市也会受到波及，而且当前中国的金融体系及经济所面临的风险也可能暴露出来，影响不容小觑。

(作者系中国社会科学院金融研究所研究员)